2026년 4월 「전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 개정으로 ‘최소보장제’가 도입되었습니다. 경·공매가 끝난 뒤 피해자가 실제로 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 못 미치면, 국가가 그 차액을 재정으로 보전해주는 제도입니다.
전세사기 피해자 최소지원금(최소보장제)이란?
전세사기 피해자 최소지원금은 정식으로는 ‘최소보장제’라 불리는 제도로, 2026년 4월 23일 국회 본회의를 통과한 전세사기특별법 개정안에 담긴 핵심 내용입니다. 기존 제도는 LH 등 공공주택사업자가 피해주택을 경·공매로 매입하고, 그 과정에서 발생하는 경매차익(감정가와 낙찰가의 차액)을 활용해 피해자를 지원하는 방식이었습니다. 문제는 경매 결과에 따라 회복률이 사람마다 크게 달라진다는 점이었습니다. 예를 들어 보증금 1억 원짜리 전세 계약을 했더라도, 감정가와 낙찰가 차이가 거의 없으면 피해자가 돌려받는 금액도 거의 없는 구조였습니다.
최소보장제는 이런 ‘경매 운’에 의존하는 구조를 보완하기 위해 마련됐습니다. 경·공매가 종료된 뒤 피해자가 실제로 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면, 국가가 재정으로 그 차액을 보전해줍니다. 다만 보증금 전체를 국가가 보장하는 것이 아니라, 피해 회복의 최소 기준선을 만들어주는 제도라는 점을 정확히 이해할 필요가 있습니다.
적용 요건
- 전세사기특별법상 공식 피해자로 인정받은 경우
- 경·공매 절차가 진행 중이거나 이미 종료된 경우 모두 포함
- 실제 회복금이 보증금의 3분의 1 미만인 경우
- 지급금은 양도, 압류, 담보 제공이 금지됨
특히 눈여겨볼 부분은 이미 경·공매가 종료된 피해자에게도 소급 적용된다는 점입니다. 과거에 이미 경매를 거쳐 손실을 확정지은 피해자도 최소보장제의 적용 대상이 될 수 있습니다. 정부는 2026년 제1회 추가경정예산을 통해 관련 재원 약 279억 원을 확보한 상태입니다.
함께 도입된 주요 변화
이번 개정안에는 최소보장제 외에도 피해자 구제를 강화하는 여러 내용이 함께 포함됐습니다.
- 신탁사기 피해자 선지급: 소유권이 신탁회사로 이전된 상태에서 임대인이 무단으로 체결한 계약(신탁사기 등 무권계약) 피해자는 법적 판단이 길어져 구제가 지연되는 경우가 많았습니다. 개정안은 ‘선지급-후정산’ 방식을 도입해, 법적 확정 전이라도 피해자에게 먼저 자금을 지급하고 이후 정산하도록 했습니다.
- LH 매입 절차 개선: 반복 유찰로 공공기관이 주택을 매입하지 못하던 문제를 해소하기 위해 매입 절차가 개선되었습니다.
- 임대인 파산 시 보호 강화: 임대인이 파산하더라도 임차보증금 반환청구권 보호 장치가 강화되어, 파산 절차 중에도 임차인의 권리가 유지되도록 보완됐습니다.
기존 지원 제도와의 관계
최소보장제는 기존 전세사기 피해자 지원 제도를 대체하는 것이 아니라 보완하는 성격입니다. 전세사기피해자로 결정되면 여전히 다음과 같은 지원을 함께 받을 수 있습니다.
- LH의 피해주택 매입 후 공공임대 전환(최대 10년 무상 또는 저렴한 임대료로 거주)
- 피해자 본인이 직접 낙찰받을 수 있는 우선매수권
- 경·공매 완료 후 최우선변제금 상당액에 대한 최장 10년 무이자 대출
- 대한법무사협회·대한변협법률구조재단을 통한 법률 지원
- 한국심리학회의 무료 심리 상담(연중무휴)
신청 방법 및 유의사항
전세사기피해자 결정 신청과 지원 유효기간은 2027년 5월 31일까지 연장되어 있습니다. 다만 이번 개정안은 하위 법령과 전산 시스템 구축 이후 본격적으로 적용될 예정이므로, 실제 지급 시기와 세부 절차는 국토교통부 및 전세사기피해자 지원관리시스템 공지를 통해 확인해야 합니다.
- 온라인 신청: 전세사기피해자 지원관리시스템(전세피해지원센터)
- 오프라인 신청: 거주지 관할 시·군·구청 방문 상담
- 법률 상담: HUG 전세사기예방센터(☎ 1588-1663)
마무리
최소보장제는 전세사기 피해자 간 회복률 격차를 줄이기 위해 마련된 재정 보전 장치입니다. 이미 경매가 끝나 손실을 확정지은 피해자도 소급 적용 대상이 될 수 있는 만큼, 본인이 전세사기특별법상 피해자로 인정받았는지, 경·공매 결과 회복금이 보증금의 3분의 1에 못 미치는지부터 확인해보는 것이 중요합니다.
※ 세부 시행일과 지급 절차는 하위 법령 제정 및 시스템 구축 상황에 따라 달라질 수 있으니, 전세사기피해자 지원관리시스템 또는 관할 지자체를 통해 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.